Asunto-osakeyhtiöt: Milloin asunto voidaan ottaa yhtiön hallintaan?

15.11.2020

Yhtiöllä on lain mukaan oikeus ottaa enintään kolmen vuoden ajaksi asunto hallintaansa tietyissä tapauksissa. Hallintaan ottamisen jälkeen osakkeenomistaja joutuu muuttamaan asunnosta, eikä hänellä ole oikeutta antaa asuntoa vuokralle. Tässä artikkelissa käsittelen asunnon hallintaan ottamisen edellytyksiä.

Ennen kuin asunto voidaan ottaa yhtiön hallintaan, rikkomuksesta tulee antaa kirjallinen varoitus.

Ennen hallintaan ottamista tulee antaa varoitus

Yhtiö ei voi välittömästi päättää ottaa asuntoa hallintaansa rikkomuksen takia. Ennen asunnon hallintaan ottamista osakkeenomistajalle tulee antaa kirjallinen varoitus. Jos joku muu (esim. vuokralainen) hallitsee asuntoa tai sen osaa, varoitus tulee antaa tiedoksi myös hänelle tai jollekin muulle asunnossa asuvalle henkilölle.

Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan.


Varoitus tulee antaa tiedoksi todistettavasti

Varoitus tulee antaa tiedoksi todistettavalla tavalla. Tämä on mahdollista tehdä esimerkiksi kirjatulla kirjeellä, haastemiestiedoksiannolla tai antamalla varoitus osakkaan, vuokralaisen tai muun asukkaan käteen todistajien läsnäolleessa.

Mikäli tilanne korjataan viivytyksettä (esim. vastikerästi maksetaan tai häiritsevän elämän viettäminen loppuu), asuntoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan.


Mitä jos varoitus pitää antaa henkilölle, jota ei tunneta?

Varoituksen antaminen normaalisti voi osoittautua mahdottomaksi, jos yhtiö ei tiedä kuka osakas tai vuokralainen (tai muu käyttöoikeuden saanut) on. Laissa on kuitenkin menettely tällaisia tilanteita varten.

Näissä tilanteissa varoitus voidaan julkaista virallisessa lehdessä tai paikallisesti yleisesti ilmestyvässä lehdessä. Lisäksi varoitus tai tieto siitä tulee toimittaa asuntoon.


Millä perusteilla yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa?

Yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa, jos:

  • Osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta aiheutuneita kuluja.
  • Osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa.
  • Osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta (esim. autotallia käytetään asuntona).
  • Osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä.
  • Osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä
  • Osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää.
  • Osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.


Vähämerkitykselliset rikkeet eivät oikeuta haltuunottoon

Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Tämä voi esimerkiksi tulla kyseeseen silloin, kun asuntoa käytetään yhtiöjärjestyksen vastaisesti, mutta tämä käyttö ei aiheuta mitään häiriötä tai minkäänlaista vahinkoa kenellekään (ks. esim. KKO 2019:38, kohta 20).


Päätös hallintaan ottamisesta tulee antaa tiedoksi 60 päivän kuluessa

Päätös asunnon hallintaan ottamisesta muuttuu tehottomaksi, jos sitä ei anneta tiedoksi 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Päätös annetaan tiedoksi osakkeenomistajalle, vuokralaiselle ja muulle asukkaalle. Päätös annetaan tiedoksi samalla kuin varoitus.


Kuka tekee päätökset?

Yhtiökokous tekee päätöksen siitä, jos asunto otetaan yhtiön hallintaan vai ei. Hallitus tekee päätöksen varoituksen antamisesta.


Päätöstä voidaan moittia

Osakkeenomistaja, vuokralainen tai asukas voi moittia yhtiökokouksen päätöstä asunnon hallintaan ottamisesta. Lue erillinen artikkeli päätöksen moittimisesta.


Onko sinulla kysyttävää tai tarvitsetko apua? Käytä maksutonta alkuneuvottelua

Soita minulle numeroon 044 984 8548, jos sinulla on kysyttävää asunnon hallintaan ottamisesta. Voit vaihtoehtoisesti jättää yhteydenottopyynnön.


Kristian Krokfors
Oikeustieteen maisteri
Oikeudenkäyntilakimies
044 984 8548
kristian@krokforslaw.com

 

Uusimmat artikkelit

Otsikossa mainitut periaatteet ovat osittain saman kolikon kääntöpuolia ja ne toimivat riitatilanteessa yhdessä. Tässä artikkelissa käsittelen lyhyesti näitä periaatteita ja niiden käytännön vaikutusta, jos sinulle on aiheutettu vahinkoa.