Kyseessä pitää olla virhe
Kiinteistössä on virhe, kun kaupan kohde eroaa sovitusta tai
siitä, mitä ostajalla oli kaupan hetkellä oikeus odottaa. Kun ostetussa
kiinteistössä on virhe, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua. Näiden
lisäksi vahingonkorvausvaatimukset ovat mahdollisia.
Homevaurio ei aina ole lain tarkoittama virhe. Jos ostaja
esimerkiksi on ollut tietoinen homevauriosta ennen kauppaa, kyseessä ei ole virhe.
Sama koskee tilannetta, jossa ostaja on laiminlyönyt kiinteistön ennakkotarkastuksen
ja homevaurio olisi ollut havaittavissa ennakkotarkastuksessa.
Vaikka ostaja olisi toiminut kaikin puolin lain mukaan, pieni
homevaurio saattaa olla ei-merkittävä salainen virhe (tässä artikkelissani käsittelen salaista virhettä
tarkemmin), jolloin ostaja ei voi esittää vaatimuksia.
Hinnanalennus
Hinnanalennuksessa myyjä palauttaa virheen arvoa vastaavan
kauppahinnan ostajalle. Ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus hinnanalennukseen,
kun kiinteistössä on virhe.
Virheen arvo lasketaan käytännössä usein hometalojutuissa korjauskustannusten
perusteella. Korjauskustannukset eivät kuitenkaan aina sovellu hinnanalennuksen
laskemisen pohjaksi.
Kaupan purku
Hinnanalennuksen vaihtoehtona on kaupan purku. Kaupan
purussa ostaja palauttaa kiinteistön ja myyjä palauttaa kauppahinnan.
Kynnys kaupan purkamiselle on korkea. Kaupan purku tulee
kyseeseen, kun virhe on olennainen. Virheen olennaisuus arvioidaan
tapauskohtaisesti sen kokonaismerkityksen perusteella. Olennaisuusarvion
pohjana voidaan muun muassa käyttää kauppahintaa, homevaurion korjauksen vaatimia
kustannuksia ja virheen merkitystä kiinteistön käyttämiselle.
Vahingonkorvaus
Hinnanalennuksen ja kaupan purun lisäksi ostajalla on lähtökohtaisesti
oikeus saada vahingonkorvausta, jos kyseessä ei ole salainen virhe. Vahingonkorvausta
voi saada virheen aiheuttamista kustannuksista.
Myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta, jos hän pystyy
osoittamaan, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Tämän osoittaminen on
useimmiten hyvin vaikeaa.
Vahingonkorvausta laskettaessa on huomioitava samasta
virheestä johtuva hinnanalennus. Jos esimerkiksi vaadittu hinnanalennus kattaa homekorjauksen
kustannukset, samoja korjauskustannuksia ei voida vaatia vahingonkorvauksena.
Ostaja voi vaatia vahingonkorvausta myös sellaisesta
vahingosta, joka ei suorannaisesti liity kiinteistön kuntoonsaattamiseen.
Hometaloriidassa kyseeseen voi esimerkiksi tulla pilaantuneiden kalusteiden
arvon korvaaminen ja mahdolliset välttämättömät kustannukset muualla asumisesta
korjauksen aikana.
Muista reklamoida ajoissa ja oikein
Ostaja menettää oikeutensa esittää vaatimuksia homevaurion
vuoksi, jollei vauriosta ole reklamoitu ajoissa. Reklamaatioon tulee sisällyttää
ilmoitus virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Ostajan ei siis
kannata viivytellä turhaan vaurion laajuuden selvittämisessä ja reklamaation tekemisessä.