Kiinteistökauppa: Salaisesta virheestä ei aina saa korvauksia

30.08.2020
Salaiset virheet ovat kaupan kohteen vikoja, joista myyjäkään ei tiedä. Kiinteistökaupoissa tyypillinen salainen virhe on rakenteissa oleva kosteus- tai mikrobivaurio. Salaiset virheet voivat kuitenkin olla muutakin, esimerkiksi rakennusluvan puuttuminen rakennuksen osalle voi olla salainen virhe, jos myyjä ei ole tiennyt rakennusluvan puuttumisesta.

Korvaus salaisesta virheestä edellyttää merkittävyyskynnyksen ylittymistä.

Onko myyjä vastuussa salaisesta virheestä?

Normaaleissa kauppasopimuksissa (jossa myydään jokin esine, kuten esimerkiksi auto tai osake) myyjä vastaa lähtökohtaisesti salaisista virheistä. Tällaisissa kaupoissa salaisesta virheestä riidellään yleensä siltä näkökannalta, oliko virhe olemassa ennen tavaran luovutusta, kerrottiinko siitä ostajalle ja onko kyseessä tosiasiassa virhe.

Kiinteistökauppariidoissa on edellä mainittujen lisäksi mahdollisuus riidellä merkittävyyskynnyksen ylittymisestä. Ostaja ei voi saada korvausta salaisesta virheestä, jos se ei ole merkittävä. Ostajalla ei siis ole oikeutta esimerkiksi hinnanalennukseen, jollei merkittävyyskynnys ylity.


Miten tiedät, jos merkittävyyskynnys ylittyy?

Kuten yllä on selostettu, ostajalle on vyörytetty riskiä siitä, että asunnossa tai kiinteistössä on salaisia virheitä. Merkittävyyskynnystä arvioitaessa tulee maakaaren mukaan huomioida kauppahinta ja muut olosuhteet.

Oikeuskäytännössä ja kirjallisuudessa on vakiintunut kanta, jonka mukaan korjauskustannusten tulisi olla vähintään 4-6 % kauppahinnasta, jotta merkittävyyskynnys ylittyisi. Kaikki erilliset salaiset virheet kumuloituvat, eli lasketaan yhteen, tässä harkinnassa.

Merkittävyyskynnyksen arvioimisessa tarkoitetut muut olosuhteet ovat moninaiset. Esimerkiksi selvästi ja näkyvästi huonokuntoisessa rakennuksessa merkittävyyskynnyksen ylittymiseen tarvitaan vakavampia puutteellisuuksia, kuin uuden ja ehjältä näyttävän rakennuksen osalta. Kyseessä on kokonaisharkintaa ja muissa kuin täysin selkeissä tapauksissa on mahdollista argumentoida hyvin monella tapaa sekä merkittävyyskynnyksen ylittymisen puolesta ja vastaan oikeudessa.

Jos aiot esittää salaiseen virheeseen perustuvia vaatimuksia, tai sinulle on esitetty tällaisia vaatimuksia, suosittelen sinua kääntymään lakimiehen puoleen.


Onko sinulla kysyttävää tai tarvitsetko apua? Käytä maksutonta alkuneuvottelua

Soita veloituksetta numeroon 044 984 8548, jos sinulla on jotain kysyttävää salaisesta virheestä tai tarvitset apua. Voit vaihtoehtoisesti jättää yhteydenottopyynnön.


Kristian Krokfors
Oikeustieteen maisteri
Oikeudenkäyntilakimies
044 984 8548
kristian@krokfroslaw.com


Uusimmat artikkelit

Vietät kaunista kesäpäivää, jolloin sairastut yhtäkkisesti. Seuraavien kahden viikon lomapäivät valuvat hukkaan kuumeen kourissa sängynpohjalla maatessa. Tiesitkö, että sinulla on tällaisissa tapauksissa lain mukaan oikeus saada osa lomastasi siirrettyä?