Et kai osta asuntoasi liian tiukalla budjetilla? Yllättävistä kustannuksista ei aina saa hinnanalennusta.

Jos asunnossa on salainen taloudellinen virhe, ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai kaupan purkuun.

Salainen taloudellinen virhe on asunnon omistamisen kustannuksiin liittyvä virhe, josta ostaja ja myyjä eivät ole tienneet kaupanteon hetkellä. Esimerkiksi kaupanteon jälkeen ilmennyt yllättävä putkiremontin tai sokkelien korjauksen tarve voi olla salainen taloudellinen virhe.

Tässä artikkelissa käsittelen salaista taloudellista virhettä käytetyn asunnon (eli ei-uuden asunnon) kaupassa.

Salaisen taloudellisen virheen tulee olla odottamaton ja merkittävä.

Asunto-osakeyhtiössä tehdään määräajoin korjauksia. Osakkaat maksavat lähes aina* nämä korjaukset vastikkeilla.

Kuten kiinteistön salaisen virheen osalta, myös asuntokaupan salaisessa taloudellisessa virheessä on jaettu riskiä ostajan ja myyjän välillä. Kaupanteon jälkeen ilmenneet korjaustarpeet eivät läheskään aina muodosta salaista virhettä.

Kustannusten kertymisen tulee olla yllättävää

Laki lähtee siitä, että salaisen virheen tulee olla odottamaton. Odottamattomien kustannusten kertymisen tulee johtua odottamattomasta virheestä tai puutteesta. Esimerkiksi osaamattoman ja paljon rahaa tuhlaavan hallituksen valinta kaupan jälkeen ei oikeuta vaatimukseen asunnon myyjää kohtaan.

Odottamattomuus tarkoittaa luonnollisesti myös sitä, että tiedossa olevista korjauksista ei lähtökohtaisesti voida vaatia mitään myyjältä. Sama koskee tilannetta, jossa korjaustarve on kiinteistön tai rakennuksen kunto tai ikä huomioiden odotettua. 

Jos tilanne on sellainen, että myyjän olisi pitänyt tietää virheestä, kyseessä on normaali taloudellinen virhe. Tällöin myyjän vastuu on laajempi.

Puutteen tai vian odottamattomuutta voidaan konkretisoida putkiremontia koskevilla esimerkeillä.

ESIMERKKEJÄ

1973 rakennetun talon putkiremontti ei ole odottamatonta, jos sitä ei ole vielä tehty. Jos ostat asunnon tällaisesta talosta, putkiremontti on hyvin todennäköinen.

2012 rakennetun talon putkiremontti on odottamatonta. Jos ostat asunnon tällaisesta talosta, putkiremonttia ei tulisi tehdä vuosikymmeniin.

2019 putkiremontoidun talon uusi putkiremontti on talon rakennusvuodesta riippumatta odottamatonta. Jos ostat asunnon tällaisesta talosta, putkiremonttia ei tulisi tehdä vuosikymmeniin.

2012 rakennetun talon putkiremontti ei ole odottamatonta, jos siitä on kerrottu ostajalle.

*Joillain yhtiöillä on vuokratuloja, joilla kustannukset katetaan. Eräät Helsingin keskustan taloyhtiöt maksavat jopa osinkoa omistajilleen.

Kustannusten tulee olla merkittävästi perusteltuja odotuksia suurempia

Kustannusten odottamattomuus ei ole ainoa kriteeri virhearvioinnissa. Kustannusten tulee lain mukaan lisäksi olla merkittävästi suuremmat kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Taloudelliset vaikutukset eivät muodosta salaista taloudellista virhettä, jos puutteen tai vian aiheuttamat kustannukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asunto-osakeyhtiössä on yleisesti syytä varautua.

Lainsäädännössä, oikeuskäytännössä tai oikeuskirjallisuudessa ei ole mitään tarkkaa yksiselitteistä määritelmää sille, milloin kustannukset poikkeavat merkittävästi perustelluista odotuksista. Merkittävyys on aina tulkinnanvarainen asia. Muun muassa taloyhtiön rakennusten ikä, suoritetut korjaukset ja asunnon hinta vaikuttavat tulkintaan vian tai puutteen kustannusten lisäksi.

Kustannukset kumuloituvat

Yhtiössä voi ilmetä useita erillisiä odottamattomia kustannuksia. Tämä ei ole lainkaan tavatonta.

Odottamattomat kustannukset lasketaan yhteen, kun virheen merkittävyyttä arvioidaan. Tämä tarkoittaa sitä, että kaksi 10.000 € suuruista kustannusta huomioidaan suurin piirtein samoin kuin yksi 20.000 € suuruinen kustannus merkittävyysarvioinnissa.

Haluatko keskustella kanssani?

Soita minulle numeroon 044 984 8548, jos haluat keskustella kanssani asiastasi. Voit vaihtoehtoisesti jättää yhteydenottopyynnön.

Kristian Krokfors
Oikeustieteen maisteri
Oikeudenkäyntilakimies
044 984 8548
kristian@krokforslaw.com