Hometalo – Mitkä ovat ostajan oikeudet?
Unelmien koti voi muuttua taloudelliseksi painajaiseksi, kun rakennuksesta löytyy homevaurioita kaupan jälkeen. Korjauskustannukset voivat olla hyvin raskaita äskettäin talon ostaneelle. Lisäksi korjauksista aiheutuu vaivaa ja sisäilmaongelmista voi myös aiheutua terveyshaittaa. Mitä oikeuksia ostajalla on hometalokaupan jälkeen?
Kyseessä pitää olla virhe
Kiinteistössä on virhe, kun kaupan kohde eroaa sovitusta tai siitä, mitä ostajalla oli kaupan hetkellä oikeus odottaa. Kun ostetussa kiinteistössä on virhe, ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua. Näiden lisäksi vahingonkorvausvaatimukset ovat mahdollisia.
Homevaurio ei aina ole lain tarkoittama virhe. Jos ostaja esimerkiksi on ollut tietoinen homevauriosta ennen kauppaa, kyseessä ei ole virhe. Sama koskee tilannetta, jossa ostaja on laiminlyönyt kiinteistön ennakkotarkastuksen ja homevaurio olisi ollut havaittavissa ennakkotarkastuksessa.
Vaikka ostaja olisi toiminut kaikin puolin lain mukaan, pieni homevaurio saattaa olla ei-merkittävä salainen virhe (tässä artikkelissani käsittelen salaista virhettä tarkemmin), jolloin ostaja ei voi esittää vaatimuksia.
Hinnanalennus
Hinnanalennuksessa myyjä palauttaa virheen arvoa vastaavan kauppahinnan ostajalle. Ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus hinnanalennukseen, kun kiinteistössä on virhe.
Virheen arvo lasketaan käytännössä usein hometalojutuissa korjauskustannusten perusteella. Korjauskustannukset eivät kuitenkaan aina sovellu hinnanalennuksen laskemisen pohjaksi.
Kaupan purku
Hinnanalennuksen vaihtoehtona on kaupan purku. Kaupan purussa ostaja palauttaa kiinteistön ja myyjä palauttaa kauppahinnan.
Kynnys kaupan purkamiselle on korkea. Kaupan purku tulee kyseeseen, kun virhe on olennainen. Virheen olennaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti sen kokonaismerkityksen perusteella. Olennaisuusarvion pohjana voidaan muun muassa käyttää kauppahintaa, homevaurion korjauksen vaatimia kustannuksia ja virheen merkitystä kiinteistön käyttämiselle.
Vahingonkorvaus
Hinnanalennuksen ja kaupan purun lisäksi ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus saada vahingonkorvausta, jos kyseessä ei ole salainen virhe. Vahingonkorvausta voi saada virheen aiheuttamista kustannuksista.
Myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta, jos hän pystyy osoittamaan, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan. Tämän osoittaminen on useimmiten hyvin vaikeaa.
Vahingonkorvausta laskettaessa on huomioitava samasta virheestä johtuva hinnanalennus. Jos esimerkiksi vaadittu hinnanalennus kattaa homekorjauksen kustannukset, samoja korjauskustannuksia ei voida vaatia vahingonkorvauksena.
Ostaja voi vaatia vahingonkorvausta myös sellaisesta vahingosta, joka ei suorannaisesti liity kiinteistön kuntoonsaattamiseen. Hometaloriidassa kyseeseen voi esimerkiksi tulla pilaantuneiden kalusteiden arvon korvaaminen ja mahdolliset välttämättömät kustannukset muualla asumisesta korjauksen aikana.
Muista reklamoida ajoissa ja oikein
Ostaja menettää oikeutensa esittää vaatimuksia homevaurion vuoksi, jollei vauriosta ole reklamoitu ajoissa. Reklamaatioon tulee sisällyttää ilmoitus virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Ostajan ei siis kannata viivytellä turhaan vaurion laajuuden selvittämisessä ja reklamaation tekemisessä.
Kristian Krokfors
Oikeustieteen maisteri
Oikeudenkäyntilakimies
044 984 8548
kristian@krokforslaw.com
Uusimmat artikkelit asunto- ja kiinteistökaupasta
